啟盈苑、裕興苑、朗天苑新收樓裝修避坑清單 免踩公契罰款3萬雷區

避坑不罰款：啟盈苑/裕興苑/朗天苑新收樓裝修攻略，維爾納小戶規劃專屬訂製

收樓是小戶型安家的關鍵一步，啟盈苑、裕興苑、朗天苑作為熱門新盤，不少業主忙著規劃裝修，卻容易忽略驗樓漏洞與公契限制，不僅影響居住體驗，還可能面臨高達 3 萬港元的公契罰款。

維爾納深耕港澳小戶型空間規劃，深知小戶型家庭在空間利用與物品收納上的煩惱，今天這份避坑清單，從驗樓、公契規則到精裝微改，全鏈路幫你穩妥收樓、合法裝修。

一、新盤驗樓核心細節，拒絕 “帶殼入住”

驗樓是揪出隱患的最後機會，尤其小戶型空間緊湊，任何瑕疵都會放大影響，重點盯緊 6 大區域：

1.牆面 / 天花 / 地板：

逐處檢查牆身裂縫、天花滲水痕跡、地板磚空鼓或高低差，小戶型地面不平易導致家具傾斜、門縫漏光。同時核實牆漆色號、瓷磚品牌與合約一致，避免減配問題。

2.門窗工程：

檢查鋁窗螺絲齊全度、防水膠邊密封性，關窗後用卡片測試縫隙，漏風漏水會嚴重影響隔音隔熱。大門與房門需測試開關順暢度、鎖具靈敏度，門框是否變形，避免後期維修麻煩。

3.水電隱患（重中之重）：

水路測試水龍頭出水壓力、排水速度，檢查廚廁台盆、馬桶接口滲漏，做好滿水測試排查隱藏滲水點。電路用驗電器逐個測試插座通電情況，核實電箱開關對應區域，確保電器負載安全，小戶型用電密集，隱患易引發短路。

4.廚房區域：

檢查櫥櫃五金穩固性、台面划痕崩邊，核實爐具、抽油煙機、煤氣管道運作正常，確保排水順暢無積水。

5.浴室防水：

除了地面排水，重點檢查牆腳防水層、玻璃膠密實度，浴缸 / 淋浴區滲水會滲透到樓下，引發鄰里糾紛與維修損失。

6.露台 / 公共區域：

欄杆穩固性需符合安全標準，檢查排水口是否堵塞，避免雨天積水倒灌。
驗樓發現問題需立即填寫「執漏單」，拍照錄像留證，把握收樓後 7 天黃金整改期，逾期可能需自行承擔維修費用。

【實例安楹苑】居屋4-5人單位溫暖木系風上床下櫃一體化設計案例

二、公契改動規則，避開 3 萬罰款雷區

港澳大廈公契（DMC）具備法律效力，明確規定裝修限制，小戶型業主常因無意違規面臨高額罰款，核心禁令與許可邊界如下：

絕對禁止（違者罰款 3 萬 + 強制復原）

1. 拆除 / 改動結構牆、承重柱、梁，破坏樓宇結構安全；
2. 改动外牆、窗戶尺寸或更換窗型，影響外觀統一與防水性能；
3. 拆改廚廁間隔牆、隔火門，違反消防安全規定；
4. 擅自改動單位進出門洞、公共管道，干擾公共區域使用。

申請後可執行（提前報批免罰）

1. 更換防盜閘、門鎖，需向物管提交申請，確保款式符合大廈規範；
2. 廚房牆磚更換、輕型吊頂安裝，提交施工圖則，經業主立案法團或物管審批後施工；
3. 室內非結構牆輕微開槽、電路局部改造，需備案並遵守施工時間限制（避免周末 / 公眾假期施工）。

無需申報（可直接施工）

客廳 / 睡房地台面料更換、牆漆翻新、水龍頭更換、無打孔收納件安裝等，不涉及結構與公共區域的微調。

三、精裝修微改方案，小戶型翻倍扩容不違規

維爾納專注港澳小戶型設計，在公契框架內，推出 3 套低成本、高實用微改方案，兼顧收納與空間感：

入戶區：

訂製窄款懸空鞋櫃，底部留空放常穿鞋，避免佔用過道；牆面裝隱形掛鉤，替代打孔衣櫃，不傷牆面且靈活收納。

客廳：

拆除多餘輕型隔斷（非結構牆），打通客餐廳實現通透感；訂製牆面嵌入式電視櫃，利用牆體空隙做收納，避免突出柜体占用空间。

臥室：

採用榻榻米 + 衣櫃一體設計，床底做抽屜收納被褥，衣櫃深度控制在 40cm，适配小戶型尺寸；飄窗改造成書桌 + 儲物格，不拆飄窗結構，合法增加使用面積。

廚廁：

廚房更換窄款高櫃，利用垂直空間收納廚具；浴室安裝懸空洗手盆，下方做開放式收納架，避免地面積水，同時增加收納空間。

錦駿苑業主親述！最滿意嘅兩房一廳設計！

FAQ：

Q1：驗樓需要找專業驗樓師嗎？

A1：建議預約專業驗樓師，專業儀器可檢測隱藏滲水、電路隱患、牆體空鼓等肉眼難察的問題，出具正式驗樓報告，便於後續與發展商溝通整改，避免後期維修損失。

Q2：公契沒有明確寫的裝修項目，可以隨便做嗎？

A2：不可以。公契作為大廈憲章，未明確允許的項目默認為禁止，尤其涉及結構、外牆、消防的改動，即使未寫明，也需提前諮詢物管或屋宇署，避免無意違規面臨罰款。

Q3：精裝房原有櫥櫃質量差，能拆除重做嗎？

A3：需分情況：若櫥櫃依附非結構牆、不涉及公共管道，可拆除重做，但需提交施工方案給物管備案；若櫥櫃與結構牆、防水層相連，禁止全拆，只能更換門板、五金等配件，避免破壞防水與結構。

Q4：小戶型想做開放式廚房，違規嗎？

A4：大概率違規。香港屋宇署規定，廚房圍牆多為防火牆，拆除會影響消防安全，且公契通常禁止此類改動。可替代方案：安裝玻璃折叠門，平時打開實現通透，煮飯時關閉隔絕油煙，合法又实用。

維爾納始終聚焦港澳小戶型需求，從驗樓把關、公契解讀到定製化微改設計，全程跟進。如果你都想了解更多房屋裝修信息，可以登錄官網：noblehouse.hk 幫你避開所有裝修雷區，在有限空間裡打造高實用、高舒適的家。